房屋抵押贷款风险警示：一个真实案例分析
在银行业务中，房屋抵押贷款常被视为低风险贷款。然而，这并不意味着它们没有风险。本文通过一个真实的案例，探讨了银行在处理抵押贷款时可能遇到的风险，以及如何通过审慎的审查和履职来避免这些风险。
01、案件回顾
背景：赵某在中介A公司的协助下，向甲银行申请了147万元的房屋抵押贷款。赵某提供了虚假的离婚证明，声称自己已经离异，而实际上他的配偶刘某正在监狱服刑。
发展：刘某出狱后，发现赵某未经其同意，擅自将夫妻共有房产抵押给银行，于是向法院提起诉讼。
当时刘某向法院提出：在赵某与甲银行签订贷款合同、办理抵押登记时，刘某尚在深圳监狱服刑，对该事情并不知情，也不可能在抵押合同上签字。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第五十四条规定“按份共有人以其共有财产中享有的份额设定抵押的，抵押有效。共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。”，赵某在与刘某婚姻存续期间，未经原告同意，擅自将夫妻共有房产与甲银行签订抵押合同，并违法办理抵押登记，侵害了刘某对该房屋的合法权益。
对此，甲银行认为，已经对赵某提交的材料进行合理审查，尽到了审慎的注意义务，对赵某实际婚姻情况无法知情，赵某属于刻意提供虚假资料欺骗银行。
02、法院判决
一审法院裁定抵押无效，因为赵某未经刘某同意，且甲银行未尽到审慎审查义务。甲银行上诉，但二审法院维持原判。
赵某向甲银行提供虚假的离婚证、离婚协议书、户口登记卡、《婚姻状况声明》等办理涉案房屋抵押登记，未经刘某同意，甲银行亦未尽到审慎的审查义务，存在重大过失。因此，该抵押无效。
一审后，甲银行上诉，并坚持认为已对赵某所提交的材料进行了合理审查，尽到了审慎的注意义务，对赵某的实际婚姻情况并不知情，且无法核实。并向法院提交视频光盘，欲证明涉离婚协议真实性，也说明甲银行已经尽到最大程度的注意义务。
二审法院认为，虽然甲银行主张其仅能对赵某提供的材料进行形式上的审查，但赵某的身份证有效期起始时间为2006年11月22日，住址为湖南省邵东县，而虚假的户口登记卡载明的住址长沙市岳麓区××路××号系2019年3月29日迁入，但2016年9月9日的虚假离婚协议书填写的户口所在地为虚假的户口登记卡载明的住址，赵碧红提供的材料在时间上存在明显矛盾之处甲银行并未进行审查。
同时，甲银行的调查人员对在《婚姻状况声明》上签字承诺声明内容确系真实无误，并已对赵某的声明情况进行尽职调查，且甲银行主张其银行为证明离婚协议的真实性，拍摄了赵某去长沙市芙蓉区民政局领取离婚相应证明的视频，但在该视频中，甲银行的调查人员并未进行近距离拍摄，视频中赵某领取《离婚登记审查处理表》之处是否为婚姻登记机关的窗口并不清晰，且赵某未与窗口工作人员进行交流，但领取该《离婚登记审查处理表》的时间极短，在此情形下，甲银行的调查人员仍采取远距离拍摄的方式进行核实，并未进行近距离拍摄调查，其调查人员录制的调查视频明显存在不合理之处，而事实上刘某与赵某的结婚、离婚登记地均系湖南省邵东市，而非长沙市芙蓉区。现赵某未经刘某同意，提交虚假资料向甲银行贷款，并将案涉房屋办理了抵押登记，甲银行在案涉材料及视频存在明显矛盾和不合理之处的情况下，未尽审慎审查义务，一审法院据此认定抵押无效并无不当，依法予以维持。
03、风险分析
虚假材料的风险：赵某提供了虚假的离婚证明，这是银行在审查过程中未能识别的风险。
其过程中根据赵某的辩称，贷款中介A公司对其婚姻情况及配偶刘某服刑情况完全情况，只要赵某签名即可，其他的A公司可以操作，包括A银行二审提供的视频也是A公司拍摄。
法律有可能追究中介虚假包装借款人的责任
共同财产的风险：根据《中华人民共和国担保法》的解释，未经共同财产所有者的同意，抵押无效。刘某作为共同财产所有者，并未同意抵押。
银行审查的责任：甲银行未能识别赵某提供材料中的矛盾和不合理之处，未能尽到审慎审查的义务。
近期套路贷、个人资料虚假包装等违规行为正在被公安严查，这个案例也是很好的举证。一旦法院判处抵押无效，中介白忙一场。由于没有明确的行业标准，部分贷款中介在和银行合作时钻漏洞，为资金带来了不小风险。一旦银行秋后算账，将会引发更多中介公司的纠纷。
中介公司在处理房产抵押业务时，应始终保持合规，确保每一步骤都符合法律和风险管理的要求。
注：本文案例来源于中国裁判文书网，具体案件编号为（2020）湘0104民初15201号和（2021）湘01民终4653号。
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